На заседании Правительства Санкт-Петербурга 6 июля сего, 2004 года, под номером 4 обсуждался вопрос «О перечне участков исключений (лакун) в границах объединенной охранной зоны Санкт-Петербурга». Создание этого перечня было преподнесено публике как значительное событие переломного свойства, которое пресса освещала под заголовками «Хаотично уплотнять больше не будут, будут планомерно застраивать». Губернатор Валентина Матвиенко особо подчеркнула, что принятый документ позволит «закрыть тему уплотнительной застройки» в центральной исторической части города.

Однако, продолжила она, не смотря на то, что «Историческая часть города — наше великое наследие, и мы должны очень бережно к нему относиться, город не может себя законсервировать, остановиться в своем развитии». Поэтому «этот процесс должен быть поставлен в строгие, четко очерченные законом рамки».

Вот эти очерченные законом рамки и привлекли наше внимание как объект исследования.

Что такое есть ЛАКУНА?

Понятие «лакуна» в Объединенной Охранной Зоне родилось вместе с самой этой зоной. Решением Исполкома Ленсовета № 1045 от 30 декабря 1988 года, поныне действующим, были утверждены границы Объединенной Охранной Зоны (ООЗ) памятников истории и культуры в центральных районах Ленинграда. Решение состояло из 4-х коротких пунктов:

— утвердить границы Объединенной Охраной Зоны и Объединенной Зоны Регулирования Застройки;

— установить правовой режим на территориях этих зон согласно инструкции Минкульта РСФСР, посвященной именно охранным зонам;

— упразднить предыдущее, еще 1969 года решение Ленинградского Исполкома об охране памятников истории и культуры;

— назначить ответственного исполнителя этого решения – Управление по охране памятников.

Вслед за тем следовало три приложения – описание границ Объединенной Охранной Зоны; описание границ Зоны Регулирования Застройки и список исключений из Объединенной Охранной Зоны, позже и названных «Лакунами». Надо заметить, что в законодательствах Советского Союза и РСФСР 1988 года никаких исключений из зоны охраны памятников истории и культуры не предусматривалось. Не предусматриваются они и в нынешнем законе Об объектах культурного наследия. Лакуны – исключительно питерское (тогда – ленинградское) изобретение. Тем не менее, проект объединенной охранной зоны с этими исключениями был согласован в Минкульте РСФСР 18.10.88 №129.

Крайне важно сразу усвоить исходный смысл этих исключений. Обычно охранная зона памятника истории и культуры имеет 2 пояса – собственно охранную зону и зону регулирования застройки. Охранная зона является территорией непосредственного «обитания» памятника или их группы, в пределах которой поддерживается некая исходная историческая среда, являющаяся для него естественной и органичной, и всякое неосторожное строительное мероприятие здесь грозит уроном ей, а через это и самому памятнику. Зона Регулирования наступает непосредственно за границами Зоны Охраны, и ее задача создать буфер, отделяющий хрупкий мир охранной зоны от территории строительной вседозволенности, через который в нее не проникнут силуэты небоскребов и фабричных труб и прочего, что исключается из возможного фона для охраняемого памятника. Таким образом, ограничения, связанные со статусом зоны, имеют две ступени жесткости. В охранной зоне они строги и распространяются практически на все параметры строительной деятельности – здесь разрешается лишь реставрировать и восстанавливать. Строить новые здания позволяется лишь взамен сносимых, специально указанных как то, что требуется обязательно снести в силу нетерпимости пребывания тех в этой зоне – промышленные объекты, склады, сараи, наносящие физический и эстетический ущерб памятнику, вызывающие значительные грузовые потоки, загрязняющие почву, атмосферу и водоемы. При этом новое строительство используется, прежде всего, как средство регенерации испорченной архитектурной среды. Оно должно скромно и незаметно «закрыть» собой безобразную брешь, возникшую на месте удаленных объектов, и лишь во вторую очередь – удовлетворить практические потребности своего возведения. Однако может быть принято решение, что эту брешь предпочтительнее закрыть не новым строительством, а озеленением. Иными словами, территорию, покрытую охранной зоной, рассматривать как источник ресурсов для нового строительства не приходится. Если это еще не достаточно категорично формулируется в тексте названной инструкции Минкульта, то со всей определенностью и категоричностью на этом настаивали строительные правила, изданные специально для строительства в центральных районах Ленинграда ВСН 2-89. Бескомпромиссен в этом вопросе и нынешний закон Об объектах культурного наследия.

В зоне регулирования застройки также имеются свои ограничения, но значительно меньшие числом и строгостью. В основном на этажность и иные геометрические параметры. То есть, в зоне регулирования новое строительство вполне возможно. Объединенная Охранная Зона Ленинграда родилась как объединение множества охранных зон отдельных памятников, которое произошло под давлением все более и более утверждавшейся в массах горожан и специалистов убежденности в том, что весь город в целом и есть памятник, достойный того, чтобы быть сохраненным, а для этого – охраняемым. Совершенно естественно, что столь обширное покрытие территории единой зоной не могло быть однородным и равномерным по показателям плотности и значимости ценности исторической среды. В ней должны были быть и «дыры». Надо полагать, для них и был зарезервирован статус исключения из ООЗ или «лакуна». Но так ли произошло на практике – об этом позже. Сейчас лишь обратим внимание на то, что на эти территории был распространен режим зоны регулирования застройки. Причиной этого является то, что, как уже сказано, за границами охраной зоны должна начинаться зона регулирования застройки. А граница лакуны это и есть граница охраной зоны.

Далее, в 1991 году вышли выше названные ведомственные строительные нормы ВСН 2-89 «Реконструкция и застройка исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга», в которых описание границ объединенной охранной зоны и исключений из нее (тут они уже названы «лакунами») изложено в качестве раздела этого документа. Здесь же понятие лакуны и конкретизируется, устанавливаются критерии отнесения территорий ООЗ к лакуне: «В границах ООЗ выделяются участки с незавершенной средой и незастроенные участки — лакуны, подлежащие активному градостроительному вмешательству (новому строительству, реконструкции)» . На них, как и прежде распространяется режим регулирования застройки.

В середине 2001 года в Интернете появилась единая справочно-информационная система Строительного Комитета Администрации СПб «Развитие территории и недвижимости Санкт-Петербурга» (ЕИСТ), призванная обеспечить потенциальных застройщиков и инвесторов официальной базовой информацией о территории и застройке города. В ней на интерактивную карту города излито море различной информации, в том числе и о лакунах. Здесь представлено два сорта лакун – одни в виде точки на карте, другие в виде пятен земельных участков со вполне определенными границами. Первые – это объекты из перечня, приведенного в ВСН 2-89. Так как в перечне они представлены лишь адресом, то на карте их возможно изобразить лишь точкой, которой локализуется этот адрес. Однако представления о том, какое именно место в пределах территории этого адреса имели в виду авторы – как оно велико, расположено ли в фасадной части участка, или в глубине двора, эта информация не дает. Вторые – неясного происхождения. Но в противоположность первым они представлены в виде вполне определенного участка территории и отображены в качестве объекта электронной карты города. Это говорит об относительно недавнем их происхождении.

В 2002 году ВСН 2-89 был заменен территориальными строительными нормами ТСН 30-306-2002 «Реконструкция и застройка исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга». В этом документе понятие «лакуна» раскрывается еще более подробно:

«Лакуны — незастроенные участки или участки с незавершенной застройкой в границах ООЗ, подлежащие активному градостроительному вмешательству (новому строительству, реконструкции)» (Термины и определения). «ТНС (территории с незавершенной застройкой), расположенные в границах объединенных охранных зон и окруженные со всех сторон ценной застройкой, называются лакунами. Перечень лакун определяется КГА по согласованию с КГИОП и регулярно актуализируется» (п. 5.3).

«Не допускается размещение жилых, общественных и промышленных зданий и инженерных сооружений на участках зеленых насаждений, имеющих статус озелененных территорий общего пользования. Возможность застройки бывших пустырей (лакун), озелененных и временно используемых как территории общего пользования, в зонах ИЦ (исторический центр) и ДЗПР (дореволюционная застройка в периферийных районах) должна устанавливаться в каждом конкретном случае…» (п.8.4). В этом документе также описаны границы охранных зон, но списка лакун не приложено. Возникла некоторая неопределенность: что до появления перечня лакун, обещанного пунктом 8.4, считать таковыми. Оставалось думать, что по крайней мере на этот период речь идет о тех лакунах, которые указаны в ЕИСТ.

Наконец в 2004 году, как и сказано в самом начале, долгожданный перечень появился. Естественно, основная интрига – что в нем.

Генеалогия лакун

Да, это была именно интрига. И вот почему. Следует признать, что до этого статус Объединенной Охранной Зоны не сильно смущал строителей. Требования ее режима выполнялись весьма не строго, – новые здания строились без оглядки на него. Участки под застройку появлялись так: инвестор колесил по городу в том районе, где более всего желал построить дом, находил пятачок незастроенной земли и бежал с ним в инвестиционно-тендерную комиссию (ИТК). Там этот пятачок, протянув через кабинеты КГА, КГИОП и КЗР, оформляли как земельный участок, и выставляли на торги. Случайно такой пятачок мог оказаться ранее обозначенным как лакуна, но совсем не обязательно, и именно случайно. Правда, если он им оказывался, то это весьма укрепляло позицию застройщика в последующих препирательствах с противниками строительства на нем. Теперь же, свободе так бесконтрольно «выковыривать изюм из кекса» положен конец. Изюм и теперь можно выковыривать, но только заранее сосчитанный и указанный. Поэтому всем любопытно, что там указано.

Но для нашего исследования более любопытна ретроспектива этих перечней, их внутренняя диалектика. Первое, что бросается в глаза, отсутствие соответствия между ними. Перечень из решения Исполкома 1988 года не менее чем на треть расходится со списком из ВСН 2-89. При чем это расхождение обоюдно, то есть часть объектов, указанных в ВСН 2-89 отсутствует в списке 1988 года и наоборот. Второй список замещает собой первый. Уже здесь в связи с этим возникают первые недоразумения – в 1988 году были составлены списки лакун на основании разработанной градостроительной документации – проекта Объединенной Охранной зоны. Этот проект был рассмотрен в Министерстве Культуры РСФСР и согласован, после чего был утвержден Решением Исполкома Ленсовета, в текст которого вошли положения этого проекта, включая и список лакун. Как уже говорилось, это Решение в той своей первой и единственной редакции является действующим до сих пор. Даже исправление обнаруженных позже неточностей в списке, вызванных банальными техническими ошибками, потребовало бы редактирования этого решения в соответствие с процедурами внесения изменений в нормативные документы. Для данного случая потребовалось бы выполнить корректуру проекта Объединенной Охранной Зоны, согласовать ее в том же Минкульте и внести соответствующие изменения в названное решение Исполкома. А сегодня, потребовалось бы и обсудить такой проект с населением. Ничего этого сделано не было. Но список из ВСН 2-89 начинается отсылкой именно к проекту зон охраны.

Далее появляется следующий набор лакун, отображенный в ЕИСТ, но в виде не перечня, а пятен земельных участков нанесенных на электронную карту. Ни с первым, ни со вторым списками он не совпадает уже совершено. Тем не менее, в информации к нему в качестве основания для установления этих лакун указан все тот же проект Объединенной Охранной Зоны 1988 года, согласованный в Минкульте. Он не отменяет предыдущий, а дополняет его, отчего названная отсылка его к проекту охранной зоны делает его еще загадочней. Несмотря на неясность его происхождения, на лакунный статус территорий, указанных в его составе, ответственные лица, в том числе и сотрудники КГИОП, указывают, как на законное основание предоставления их под застройку. Среди них, например, скандальный сквер на Каменноостровском проспекте между домами 26-28 и 32 (его нет в новом перечне 2004 года).

Говорить о том, что лакуны генерации 2004 года не имеют ничего общего ни с какими своими предшественниками, исключая опять же случайные совпадения, и вовсе излишне. Надо полагать, последний перечень заменит собою все предыдущие. Резюмируя данную часть исследования, приходится констатировать, что легитимность всех этих перечней, начиная с перечня в ВСН 2-89 и кончая последним, крайне сомнительна. Исключения из Охранной Зоны устанавливают внутренние границы зоны, значение которых ничем не меньше значения ее внешних границ. По этой причине они устанавливаются только проектом зоны охраны и входят в состав основных положений проекта. А проект зоны становится документом, только после того, как пройдет весь круг своей разработки и утверждения. Коль так, все версии перечня, кроме первой, не более чем эскизы и наброски к будущему проекту зоны или корректировке имеющегося.

Все носители этой информации, исключая, опять же, первого, представляют собой загадку. ВСН 2-89 это только Строительные Нормы, хотя и разработанные специально для центральных районов Санкт-Петербурга. Сама необходимость подобных норм не вызывает сомнения. Понятно, что строительные нормы и правила разработанные для обычных территорий, должны быть адаптированы для применения их в районах, на которые установлены жесткие ограничения Объединенной Охранной Зоны, выполнение требований которых может приводить к конфликтам с требованиями иных норм. Например, здесь может быть установлено, что в пределах этой зоны ширина прихожей жилой квартиры, которая в обычном случае не должна быть уже 1,4 метра, должна быть не уже 1,35 метра, и подобное. Но устанавливать границы каких бы то ни было зон и исключений из них, регламентов этих зон и подобное не входит в компетенцию строительных норм. Строительные нормы – это государственные стандарты на изделия строительного производства, это интеллектуальный инструментарий для решения проектных и строительных задач. Установка же зоны и регламента для нее – это само решение, при чем даже не в технической, а в правовой и имущественной сферах. Разница между компетенцией строительных норм и утверждением любой формы и вида правого зонирования такая же как между таблицами Брадиса и документом о принятии бюджета. В отношении лакун здесь сказано, что они подлежат активному градостроительному вмешательству (новому строительству, реконструкции). Однако ж строить что-либо или не строить – решать не строительным нормам, и даже не административным органам, а исключительно только собственнику соответствующего земельного участка. Это следует как из Гражданского Кодекса, так и из естественного права и природы вещей. Строительные нормы ему (собственнику) понадобятся только для того, чтобы решить технические задачи, если он все же примет решение строить.

Все то же адресуется и приемнику ВСН 2-89 — территориальным строительным нормам ТСН 30-306-2002. Но авторы этих строительных норм решительно пошли еще дальше. Отсутствие перечня лакун замещено установлением полномочий КГА его разрабатывать. При этом полномочия КГИОП выражаются лишь в том, чтобы согласовывать эту разработку КГА. Хотя, коль скоро речь идет именно об охранной зоне памятников исторического наследия, расстановка компетенции этих комитетов должна была бы быть обратной – охранная зона и все, что с ней связано, входит в сферу ответственности КГИОП. Для КГА это, хоть и большая, но все же одна из многих других зон ограничений на строительную и градостроительную деятельность.

Но в любом случае, установка полномочий и порядка разработки чего бы то ни было, связанного с обременением прав граждан, с судьбою объектов общественных интересов, дело не строительных норм, а закона. В данном случае закон «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации» такими полномочиями наделил Правительство Российской Федерации. Не взирая на это, первым пунктом исследуемых строительных норм установлено: Нормы обязательны для всех участников деятельности вне зависимости от форм собственности на объекты строительства и реконструкции. При решении вопросов, не нашедших отражения в настоящих нормах, следует руководствоваться действующими федеральными и региональными нормативными документами. – именно так, а не наоборот.

Отдельно заметим, что КГА не только предписано разработать перечень лакун, но и периодически его пересматривать. Этим утверждается установка на то, что центральная часть города должна со временем методично ветшать и терять свою историко-культурную ценность, обнажая для застройщиков все новые и новые места, где их вмешательство не только допустимо, но даже необходимо.

Выше уже говорилось о том, что перечень лакун является не самостоятельным произведением, а лишь формализованной частью проекта Объединенной Охранной Зоны. Ни КГА, ни КГИОП не могут разрабатывать данный перечень просто потому, что не имеют в своем составе подразделений, наделенных правом проектной деятельности. Лишение этих структур данного права глубоко разумно. Во-первых, выполненный проект согласовывается этими же инстанциями. Странно было бы поручать выполнение проекта тому, кто его и согласовывает. Ими же проект и принимается от лица заказчика — города. Во-вторых, город заинтересован в том, чтобы проект был разработан наилучшим образом и с минимальными тратами на его разработку. Удовлетворение этих требований достигается посредством выбора наилучшего исполнителя, наиболее умеренного в запросах своего вознаграждения. Следовательно, необходим конкурс среди проектировщиков, претендующих на получение этого заказа. Роль названных комитетов здесь лишь в том, чтобы организовать этот конкурс.

В том случае, когда какая-либо проектная деятельность монополизирована, никаких гарантий качества ее работы быть не может. Даже, если работа в действительности выполнена безупречно на самом высоком уровне, нет никакой возможности отбиться от упреков в том, что она могла бы быть выполнена еще лучше, быстрее, в большем объеме и дешевле. Последнее особенно щекотливо для случая разработки проекта Объединенной Охраной Зоны силами КГА – такой проект разрабатывается только на бюджетные деньги, которыми распоряжается администрация, в недрах которой и состоит КГА. Это создает потенциальную возможность нецелевым образом осваивать бюджет, имитируя большую по объему и трудоемкости деятельность, чем осуществляется на самом деле, и тем более, чем в реальности требуется для достижения действительных целей проекта.

И все же перечень разработан. И разработан именно КГА. Это факт. Видимо без проекта в привычном смысле этого слова. По крайней мере ни о каком таком проекте нигде ничего не говорится.

Сперва 7 июня его опубликовала газета «Деловой Петербург» как приложение к Распоряжению Правительства СПб № 67/1-рп от 06.07.04. Однако выяснилось, что это еще не окончательный вариант. Во всяком случае над ним еще поработали.

Официально он был опубликован в Санкт-Петербургских Ведомостях от 20.08.04. За это время он уменьшился. Первоначально в Адмиралтейском районе были названы 61 лакуна, осталось – 48; в Василеостровском – 44, осталось 39. И так далее. В целом первоначальный в 320 адресов перечень сократился более чем на 40 позиций. И снова недоумение: какой же перечень является истинным приложением к Распоряжению Правительства СПб – тот, который был приложен к Распоряжению в момент его принятия, или иной, позже отредактированный? Похоже, что последний, поскольку он официально опубликован. Но легитимен ли он, учитывая то, что в него внесены изменения уже после акта принятия? А если да, то окончателен ли он? Правда, чтобы стать совершенно окончательным данный перечень отправится в Москву для согласования с уполномоченным федеральным органом. Пока не ясно, что этому органу предстоит рассматривать – перечень ли в целом или каждую ли его строку отдельно. В обоих случаях необходимы обоснования, но чем в отсутствие проекта ООЗ в целом можно обосновать эти предложения исключений из нее?

А в итоге то, что объявленные лакунами Объединенной Охранной Зоны объекты далеко и далеко не всегда в действительности представляют собой «прорехи» в этой зоне. Лакуной, например, объявлена значительная территория в северно-восточной части Приморского Парка Победы между набережной Мартынова и Северной дорогой. В описании границ этой лакуны сказано: «Территория, ограниченная линией застройки наб. Мартынова, домом № 36, литера А, по наб. Мартынова, линией застройки Северной дороги». Можно посетовать на недостаточную конкретность приведенного описания, но под него подходит территория в 10,5 гектар парка, который не просто входит в Объединенную Охранную Зону памятников истории и культуры, а сам непосредственно является памятником. Здесь же на территории парка расположено несколько зданий дореволюционной постройки, также являющихся памятниками. Территория эта вполне благополучная, такая, какой и положено быть парку. Если что ей и требуется, то лишь побольше внимание и ухода как парку. Во всяком случае никакая застройка сюда не просится. Изначально эта часть парка была предназначена под спортивный сектор. С 1960 года ЦПКиО здесь содержал аттракционный комплекс Американских гор. Уже в наше время на останках Американских гор был построен Губернаторский теннисный клуб и громадная территория обнесена забором, которым она фактически изъята из общественного пользования. Но есть сведения, будто эта часть парка уже не его часть, будто есть решение о границах парка без нее, согласованное Минкультом. Однако тут на согласование Минкульта ссылаться нечего – Минкульт не утверждает изменение границ, а только соглашается с такой возможностью или не соглашается. Парк — это объект городского имущества и изменение его границ возможно лишь посредством соответствующего правового акта. Но в открытых источниках опять же нет никаких следов такого документа. Помимо того, такой правовой документ должен был бы являться утверждением нового проекта парка. Трудно поверить в возможность какого-либо обыденного, незначительного, незаметного действия по ампутации части парка, проект которого, некогда разработанный большой группой архитекторов во главе с А. С. Никольским, стал событием своего времени и постоянно публикуется в изданиях, посвященных истории архитектуры Санкт-Петербурга. Однако ничего не слышно о таком проекте, хотя если бы он был, он не смог бы остаться незамеченным ни горожанами, ни архитектурной общественностью. Но мало этого, Приморский парк Победы является еще и объектом градостроительной деятельности. Правда и всякий иной объект недвижимого имущества является объектом градостроительной деятельности, однако Приморский парк Победы отличается в этом своей значительностью. И если пересмотр границ любого объекта требует разработки (корректуры) соответствующей градостроительной документации, то этого – тем более. Пересмотр границ парка требует, по меньшей мере, разработки проекта планировки территории всего острова. Но и об этом также ничего не слышно. Но правда ли что он объект имущества? По крайней мере, в земельном кадастре нет зарегистрированного земельного участка, относящегося к нему, зато полно земельных участков, выделенных на его территории. Еще в описании рассматриваемой лакуны внимание привлекают слова о том, что эта территория ограничена линиями застройки набережной Мартынова и Северной дорогой. Линии застройки – это линии градостроительного регулирования, устанавливаемые при необходимости проектом планировки для территорий кварталов, предназначенных под застройку. Следовательно, такой проект планировки уже готов? Или слова о линии застройки употреблены авансом? По крайней мере, известно лишь о разработанной Концепции развития Крестовского острова, которая в своем рассмотрении территории еще далеко не доходит до таких тонкостей, как линии застройки. В ней эта территория представлена как часть парка. Но и эта Концепция не утверждена, а лишь одобрена. По крайней мере, при застройке восточной части острова ее не придерживаются. А чего придерживаются – снова не ясно.

Другой адрес – Невский 39. Это Аничков дворец в той части его сада, который примыкает в зданию управления Октябрьской железной дороги на площади Островского. Сегодня здесь строительная площадка, но до того, как она возникла, мало кто мог бы назвать эту часть дворцового сада ложкой дегтя в бочке петербургского архитектурного меда. Далее: Александровский парк, набережная Фонтанки 1 (знаменитый дом на Липовой аллее под стенами Инженерного Замка), Манежный переулок, 4 (дом на Преображенской). Нет смысла продолжать. И невооруженным глазом видно, что под выше приведенные определения понятия «Лакуна» подходят далеко и далеко не все объекты перечня. То есть это совсем не «участки с незавершенной средой» или что-либо подобное. Тем более, что уже не в одной публикации замечено, что среди этих адресов подозрительно много тех, которые еще раньше проявились, как объекты вожделения застройщиков. Более того, среди них – участки с начатым строительством, с практически построенными домами и даже с домами, введенными в эксплуатацию. То есть установление статуса лакуны для этих территорий разрешает уже осуществляемое и осуществленное строительство на них задним числом. К задачам охраны культурного наследия и, прежде всего, шедевров архитектуры, это не имеет никакого отношения. Названный дом на Фонтанке перекрыл собою один из классических видов на Инженерный замок с площади перед церковью Святых Симеония и Анны – для недопущения такого последствия прежде всего и устанавливается охранная зона. Такой результат строительства недопустим и в зоне регулирования застройки, которая после объявления этого участка лакуной, автоматически установилась для него. Для строительства на Преображенской площади вообще пришлось снести строение, учтенные в качестве памятника архитектуры. Незадолго до этого каким-то таинственным образом и стоящий напротив будущей строительной площадки Спасо-Преображенский собор временно был лишен статуса памятника архитектуры федерального значения. Но понижен оказался не только статус памятника. В результате строительства дома нарушилось соотношение масштабности ансамбля площади – храм стал выглядеть много мельче. Из собора, доминирующего над городом он превратился в локально-камерную церковь одной из петербургский площадей. Возможно, что кому-то слова об уничтожении архитектурного ансамбля площади покажутся не бесспорными, но бесспорно то, что это теперь это совсем иной ансамбль. Может быть и лучше прежнего (если кто-то так видит), но иной. Это также именно тот результат, от которого охранная зона должна охранять памятники. Вместо того, чтобы служить механизмом «заживления» ран исторического центра, институт лакун служит средством реализации известного ответа на известный вопрос: «Как быть, если нельзя, но очень хочется».

Но было бы неверно указывать на данную особенность перечня лакун 2004 года, как на то, что присуще только ему как детищу нашего уникального времени. Анализ даже исходного перечня 1988 года толкает на те же выводы – лакуны выделены не там, где имеется проблема целостности и качества архитектурной среды, а там, где намечены строительные мероприятия, реализация которых кем-то, имеющим в данный исторический момент времени решающий голос, воспринимается как более важное, чем сохранение памятников. Так лакунами 1988 года были объявлены целые кварталы вдоль северной стороны Невского проспекта от Фонтанки до площади Восстания. Это можно объяснить имевшимися тогда планами пробивки дублера Невского проспекта. Для этого дублера собирались пожертвовать знаменитыми Итальянскими садами. Вспоминая архитектурные стандарты середины 80-х годов, нетрудно вообразить, чем была бы «украшена» новая улица. Лакуной был объявлен Апраксин Двор – имелся проект его радикальнейшей реконструкции с заменой и застройки, и планировки практически всего этого комплекса. Также и часть парка Победы на Крестовском острове попала под лакуну, правда не та, что сегодня, а западная его часть между стадионом имени Кирова и основным массивом парка – требовалась резервирование территории под будущее строительство новой магистрали – Западного Диаметра. Согласно сегодняшним планам эта магистраль пройдет западнее стадиона, однако окончательное решение покажет проект Генерального плана Санкт-Петербурга, и надобность в лакуне в той части острова возможно возникнет снова.

Если принять в качестве вполне возможной эту версию относительно целей и задач лакунизации Петербургского центра, то пропадет и удивление по поводу заранее объявленных намерений периодически пересматривать перечень лакун.

Важно еще и то, что лакуна это не земельный участок, а зона. Разница в том, что земельный участок это индивидуально определенная недвижимая вещь или, так сказать, «земельная» часть недвижимой вещи, которая является объектом права собственности, в том числе, права его застройки. А зона в правовом плане это участок территории, на который распространяется определенный правовой режим, регулирующий способы и возможности реализации полномочий собственников объектов, попадающих в эту зону, в том числе и по их застройке. Принципиально возможен случай абсолютного совпадения границ зоны с границами какого-либо земельного участка, тем более, если специально постараться установить зону по границам существующего участка, либо земельный участок отмежевать исключительно по границам территории, на которую распространяется зона. Но это все искусственные меры. Если с прямодушием принимать, что определяющими признаками лакуны являются какие-то качественные характеристики архитектурной ткани застройки, свидетельствующие о местной недостаточности ее достоинств, то их локализация может прийтись как на один участок, так и на полтора, и на половину участка, на любую их по числу и комбинации совокупность. То есть установление зоны лакуны в общем теоретическом случае должно было бы привести лишь к тому, что какой-то объект недвижимого имущества или его часть оказались бы обременены ограничениями, следующими из режима лакуны. И все. Никаких последствий из этого, выражающихся в появлении нового территориального ресурса уже совершенно расположенного к тому, чтобы отдаться какому-нибудь инвестору, быть не должно. Точно также как краска не создает дом, а лишь окрашивает фасад, лакуна не порождает объект, а лишь сообщает имеющемуся объекту или его части определенные свойства. И в этом, чисто теоретическом случае тема лакуны в ООЗ и тема поиска земельных ресурсов для нового строительства еще очень и очень далеки друг от друга – они представляют собой сущности совершено различных сфер.

Тем не менее, слово «лакуна» для многих звучит как определение понятия земельного участка, очищенного от ограничений охраной зоны и приготовленного для застройки. Вот и в Распоряжении Правительства, приложением к которому является перечень лакун, в п. 2 сказано: «Комитету по строительству… подготовить проекты постановлений о строительстве … по объектам, расположенным в границах участков, указанных в Перечне…». Такое заблуждение вытекает из весьма специфического института петербургского землепользования. Дело в том, что территория Санкт-Петербурга с юридической точки зрения, сформированной администрацией города, представляет собой один сплошной пустырь, в котором одинокими островками вкраплены земельные участки отдельных собственников или долгосрочных арендаторов. Для жилых территорий эти участки чаще всего представляют собой пятна застройки домов (по обрезу фундамента). В кварталах современного массового жилищного строительства, предельно застроенного, суммарная площадь всех пятен застройки составляет 15-17% от общей площади территории квартала. Так что даже в случае, когда все строения такой территории получат свои земельные участки, 83 – 85% территории квартала формально юридически останется пустырем. Наличие сквера или отношение к территории детского сада иди школы, как правило, значения не имеет. В центре города плотность застройки доходит до 60-75%, но оставшиеся 40-25% незастроенной территории тоже представляют собой немало интересный ресурс.

Из этого «пустыря» как из куска сыра или масла администрация города может вырезать любые земельные участки для предоставления застройщикам. Поэтому капля чернил, капающая на карту города, чтобы обозначить лакуну, с достаточно высокой вероятностью упадет именно на пустырь. Тем более, если ее полет целенаправленно направлять. А уж превратить эту кляксу в земельный участок труда не составит. Насколько законен такой способ появления на свет недвижимого имущества – тема отдельного исследования.

Однако, даже в последнем случае юридические нормы еще не гарантируют никому, что на возникшем таким образом участке будет разрешено строительство. Снятие с территории статуса охраной зоны знаменует лишь то, что со стороны института охраны памятников теперь нет возражений против строительства. Но и настаивать на строительстве этот институт может только в случае, если речь идет о восстановлении утраченного памятника архитектуры. Выше приведенные слова из ВСН 2-89 и ТСН 30-306-2002 о том, что лакуны подлежат активному градостроительному вмешательству (новому строительству, реконструкции), выглядят нелепым казусом. К чести последнего документа укажем на то, что далее в его тексте есть такие слова: Возможность застройки бывших пустырей (лакун) … должна устанавливаться в каждом конкретном случае…». Но и это утверждать дело совсем не строительных норм. Никто, кроме самого инициатора строительства в лакуне на этом строительстве не настаивает и не может настаивать. Никаких и не чьих прямых или косвенных дивидендов от этого строительства, кроме прибылей застройщика, нет. А вот против строительства могут быть и имеют место быть и интересы и соображения. Может быть, и имеет место быть ущерб третьих лиц. Наконец, застройке участка, освобожденного от строений, угнетающих строй и вид архитектуры охранной зоны, законодательство предлагает альтернативу – озеленение и благоустройство территории, которое в конкретном случае может быть безмерно уместнее нового строительства как с точки зрения общественных интересов, так и с точки зрения архитектуры. Вполне убедительной демонстрацией этого тезиса может быть участок на набережной Фонтанки, 1 между Инженерным Замком и цирком. Здесь были демонтированы утилитарные строения, обнесенные забором и на освободившейся площади построен новый дом. Не будем говорить о том, хорош ли он как произведение архитектуры, но с точки зрения общественного блага произошло простое замещение одних строений другим. Территория, на которое построен дом, носит общее название Кленовая Аллея. Здесь расположен парк, называющийся «Инженерный сквер», являющийся памятником федерального значения. К тому же эта территория входит в ядро городского центра, границы которого были установлены еще ВСН 2-89, то есть это самый эпицентр ООЗ. Бывшие здесь утилитарные постройки пожарной части беззастенчиво прихватили часть парка. Их конечно следовало удалить, но не для того, чтобы строить новый дом, а чтобы восстановить парк.

Прежде всего, смущает сам институт лакун как явление сферы охраны памятников. Его практическое несоответствие задачам охраны продемонстрировано выше. Но его несостоятельность предугадывается и на теоретическом уровне. Предположим, что намерение застроить сквер на Каменноостровском проспекте между домами 26-28 и 32, было доведено до конца. Неважно, что это место теперь изъято из ряда лакун, оно удобно нам в качестве теоретического примера, тем паче, нынешний перечень видимо не последний. Сквер окружают великолепные здания. Под номером 26-28 по Каменноостровскому проспекту дом I-го Российского страхового общества, над которым трудились сразу три академика – два архитекторы и один живописи, все по фамилии Бенуа – памятник архитектуры и де-юре и де-факто. Угловой дом № 32 по Каменноостровскому проспекту и 47 по Большой Пушкарской очень красивое и одно из заметнейших не только в архитектурном, но и в градостроительном отношении зданий Каменноостровского проспекта, к сожалению не под охраной, творение также академика архитектуры Цейдлера. Им же здесь построен и соседний дом (Пушкарская, 45), фланкирующий сквер брандмауэрами. С задней стороны сквер замыкает комплекс бывшей городского особняка по Б. Пушкарской, 41 – некогда состоявший на охране. То есть за всеми границами бывшей лакуны сразу же, без перехода начинается та самая Объединенная Охранная Зона во всем своем великолепии. Неужели в таком окружении город позволил бы построить здесь новое здание, которое своей архитектурой соответствовало бы уровню не этой зоны, а зоны регулирования застройки? К примеру тот же статус зоны регулирования застройки распространяется на территории вдоль берегов Обводного канала, в западной части Васильевского острова, на улице Савушкина и набережной Черной речки, на Арсенальной улице. Разумеется, нет. И то, что для обеспечения наилучшего в архитектурном отношении результата был объявлен конкурс проектов, говорит за то, что всем очевидна ответственность места. Подобный пример имеет свои повторения практически везде, где статус лакуны локализован в границах одного участка, в сколько-нибудь значительном в архитектурном отношении окружении. Статус зоны регулирования застройки здесь совершенно не уместен. Что и демонстрируют примеры с домами на Фонтанке и на Преображенской.

Все это еще раз ставит вопрос о том, что такое лакуна вообще. В различных комментариях для объяснения ее сущности чрезвычайно популярны образы «выбитого зуба» или «незавершенных намерений» в стройном ряду городской застройки. То есть это место, которое выглядит явной утратой или разрушением архитектурной целостности, либо очевидно отсутствие целостности, вследствие того, что по какой-то причине наши предки не успели ее завершить. И место так, мол, и вопиет, чтобы «запломбировали» эту брешь. Но вот вопрос – к кому вопиет, кто тут судия? Алексей Коломенцев в статье «Застройщиков центра окунули в лакуны» («Деловой Петербург» №122 от 07.07.2004) то ли сам, то ли озвучивая мнение Валерия Гутовского, первого заместителя генерального директора ЗАО «Петербургстрой SKANSKA» – претендента на застройку, называет упомянутый сквер на Каменноостровском 30 «типичной лакуной». В противовес этому мнению выдвину свое: это типичная нелакуна, ибо этот сквер является абсолютно органичной архитектурной компонентой этого места. Он его не только его не портит, но украшает. В союзники себе возьму книги о градостроительстве Ленинграда, в которых восхваляется градостроительная композиция Кировского (ныне Каменноостровского) проспекта как раз тем, что сплошная линия застройки прерывается именно такими скверами, которые вываливают в перспективу проспекта свои зеленые кроны. И обмениваться такими утверждениями можно бесконечно.

Для того, чтобы присудить месту характеристику «незавершенности застройки» был выбран формальный критерий: свободное от застройки пятно территории окружено брандмауэрами, которые в отличие от парадных фасадов имеют утилитарный вид, и потому априори будто бы безобразны. Однако, следует обратить внимание на то, что практически все скверы в центре Санкт-Петербурга окружены брандмауэрами, кроме тех, которые занимают целиком всю территорию какого-либо квартала или обособленную его часть. Даже Итальянские сады «украшены» брандмауэрами и задами дворов. Внутриквартальные общедоступные скверы стали обстраивать фасадами в основном уже в советское время, и то далеко не все. Причина этого в том, что планировка каждого квартала в центре города представляет собой членение его территории на так называемые «дворовые места». Так до революции назывались земельные участки жилищной застройки. Сквер на территории квартала мог быть разбит только на таком участке, которое очистили от застройки, либо изначально оставили без нее. Таким образом, сквер появлялся в окружении застройки соседних участков. А на соседнем участке строился или даже уже был до этого построен дом. Строителю того дома не приходилось выбирать, строить ли на меже с садом фасад или брандмауэр. С точки зрения права соседним для него был не сад, а земельный участок. Строительный Устав обязательно требовал стену дома, поставленную на меже, строить как брандмауэрную – это обеспечивало автономию между соседями по распоряжению своим имуществом. Так что в брандмауэре рядом со сквером нет ничего странного и тем более указующего на какие-то специальные намерения по застройке территории.

Надо, правда учесть, что такие внутриквартальные скверы до революции появлялись весьма редко. Основная часть существующих скверов – произведения уже советского времени, так что искать во всяком сквере исторические корни совершенно бессмысленно и ненужно. Что же касается нынешнего ополчения на брандмауэры как на будто бы безобразные черты города, которые надо спешно закрывать, вряд ли обосновано. Явный перебор формализма – в свое время они, видимо, действительно своей утилитарностью раздражали глаз современника, как, возможно, и печные трубы. Но сегодня и брандмауэры и печные трубы совершенно утратили образ утилитарности и превратились в естественные и неотъемлемые компоненты петербургского архитектурного пейзажа. Теперь они красят город, создают его особенный образ. Без них он совершенно не мыслим и безусловно обеднеет, что и прочитывается в следах борьбы с ними, которыми режут глаз здания, прошедшие капитальный ремонт и реконструкцию.

Итак, среди объектов, называвшихся во всех перечнях, значительная часть весьма и весьма спорные. Зато места бесспорно испорченные, действительно требующие вмешательства по восстановлению безобразно нарушенной архитектурной среды, ни в каком перечне не указаны. Я имею ввиду, например здание детского сада из силикатного кирпича в переулке Гривцова, 4 у здания Географического общества, также здание из силикатного кирпича детского сада на набережной Мойки № 102, напротив Новой Голландии, опять же силикатного кирпича дома на Фурштатской, 37, на Захарьевской, 39, на Ковенском, 15. Здесь же и знаменитый детский сад в переулке Джамбула. И, конечно же, фасад целого квартала по Суворовскому проспекту между Невским и 2-й Советской, состоящий из брандмауэров дворовых флигелей с пробитыми окнами – нечастый случай того, когда брандмауэр действительно безобразен. Те, кто являются постоянными непосредственными пользователями Объединенной Охранной Зоны Санкт-Петербурга, то есть те, кто активно используют архитектурную среду как источник духовных, интеллектуальных, эстетических и подобных ресурсов, могут назвать множество таких адресов. Правду сказать, в их ряду и Большой Концертный Зал Октябрьский, и гостиница Советская. Одних надо перелицевать, других вообще удалить или заменить. Но оставлять такими нельзя – время не примеряет с ними, а только настойчиво показывает, что это чужеродные тела в городской ткани, и чем далее, тем все более и более и ярче и ярче разгорается конфликт между ними и городом. Но такие адреса не засветились ни в одном из перечней.

Еще один пункт в трактовке лакуны, привлекает внимание. А именно: бывшие пустыри, озелененные и временно используемые как территории общего пользования. Похоже, что в этом определении смешались сущности из различных сфер. В прежнее плановое время, когда в результате острой аварийной ситуации или по иным каким-либо причинам сносился дом с намерением заместить его новым, но сразу это не удавалось, то в отношении освобожденного участка выходило распоряжение о том, что на период до нового строительства данная территория должна быть временно озеленена и благоустроена. То же имело место и в новостройках, где не сразу удавалось построить все объекты в соответствие с проектом застройки. Если же намерений по застройке такого места не было, оно озеленялось и благоустраивалось на постоянный период. Руководство города осознавало необходимость разуплотнения и санации застройки центральных районов города и их озеленения. Ради озеленения центра города принимались решения о сносе и совершенно здоровых в техническом отношении зданий. Создание скверов и прочих озелененных мест общего пользования было постоянной задачей, успехи в которой руководство города демонстрировало в своих отчетных докладах. И так, имеют место два различных типа объектов общего пользования – временные, призванные закамуфлировать на время резерв для будущей строительной площадки, и все остальные – постоянные. Принципиальная между ними разница в том, что временными являются лишь те, которые изначально назначены как временные. Вторые являются сформированными (если еще не де-юре, то иные уже давно де-факто) объектами городского имущества, находящегося в общедоступном пользовании граждан. Первые по существу относятся не к фонду объектов общего пользования, а к территориям резерва. Установление статуса исключений из ООЗ и статуса такого резерва – параллельные, совершенно не пересекающиеся процессы.

Важно понимать то, что «общее пользование», это не общие слова, которые используют для заполнения звуковым объемом пустых фраз в словесных баталиях, это понятие совершенно содержательное – это право горожан. Правом, если это не твое личное право, нельзя распоряжаться как техническими деталями – это попирает права других людей, это преступно. В связи с этим возникает вопрос: статус лакуны устанавливается только на временные объекты общего пользования, или наоборот – установление лакуны автоматически приводит к тому, объект общего пользования становится временным? Ответ очевиден – на практике, второе, так как заранее установленных, как временные объекты общего пользования, практически нет, не запасли. Вот это и нарушает права граждан, так как односторонним актом отчуждает объекты из общественного пользования. И то, что перечень подлежит периодическому пересмотру, говорит за то, что каждый объект общего пользования находится в зоне риска стать временным в обход всем законным процедурам, прежде всего – вопреки градостроительной документации. Сквер на Каменностровском, 30 еще в адресной и справочной книге «Весь Ленинград» за 1929 год, а может и раньше, среди совсем немногих упомянут в разделе Сады, Парки и Зеленые насаждения. В академических изданиях по градостроительству Ленинграда он везде приводится в составе схем комплексного благоустройства Кировского проспекта, которое предлагается как образец для подражания. Сад благоустроен садовыми сооружениями, в том числе общественным туалетом в капитальных конструкциях, как и было положено некогда в местах массового скопления народа, обнесен низкой каменной оградой. В саду растут деревья и кустарники ценных и экзотических пород со стелящимися по земле стволами и ветками как руки балерин. И вдруг с какого-то дня, часа и минуты – лакуна, то есть все это теперь бывший пустырь, озелененный и временно используемый как территория общего пользования. Видимо, у кого-то начался градостроительный зуд, кто-то решил, что пора менять композицию застройки проспекта. Ничего странного. Желание вполне естественное и законное. Пожалуйста – процедуры известны. Но причем здесь лакуны и весь институт охраны памятников? Мешает? Но ведь не он один: и природоохранный институт мешает, и противопожарный, и санитарно-эпидемиологический. И всегда мешали. С 1703 года постоянно. Но это называется не мешать, а регулировать процесс градостроительного развития.

Лет двадцать назад в перекидном календаре была опубликована карикатура: площадь с круговым движением, к ней ведут улицы-лучи. На каждой улице одностороннее движение, естественно в сторону площади. По улицам едут машины, а потом в растерянности кружат по площади. Я долго думал, как же уехать из такой западни не нарушая правил? И понял – есть решение: по улицам с односторонним движением дозволяется двигаться в противоположном направлении – задним ходом. Увы, но этот пример лишь иллюстрация самого популярного алгоритма решения многих сегодняшних проблем, требующих юридического оформления.