Что такое ПЗЗ и что с ним делать, а что нет?
Итак, 14 августа стартует общественное обсуждение Правил Землепользования и Застройки Санкт-Петербурга. Как уже было неоднократно отмечено, в том числе, по словам руководителя 1-й мастерской Бюро генерального плана Бориса Николащенко, ПЗЗ даже более важны для граждан, чем генплан, поскольку генплан — это стратегический документ, «картина, нарисованная крупными мазками», а правила рисуют облик города — что будет создаваться или трансформироваться в той или иной его части. И в этом смысле, считает Николащенко, ПЗЗ в большей степени, чем генплан, отвечают на вопросы жителей, которые они обычно задают.
Как объяснил вице-губернатор А. Вахмистров, любой человек, любое юридическое лицо, государственная, общественная или коммерческая организация, которое пожелает высказать предложения и замечания к проекту правил может сделать это в один из дней слушаний, в любом из районов. Все предложения и замечания будут фиксироваться видео- и аудиоматериалами, приветствуются и традиционные для общественных слушаний письменная форма подачи предложений или замечаний. «Мы ждем в этой связи не столько критики, сколько предложений. Подавать поправки к проекту ПЗЗ можно и нужно», — подчеркнул А.Вахмистров, пояснив, что от конструктивного настроя граждан зависит очень многое. «ПЗЗ должен стать документом общественного согласия», — заявил вице-губернатор (http://asninfo.ru/content/view/9039/41/).
В связи с этим актуально исследовать вопрос о том, действительно ли граждане могут сделать предложения по внесению изменений в проект правил, которые будут не только рассмотрены, но и приняты.
У граждан, критически изучающих проект правил, может возникнуть потребность внести свои предложения по их улучшению. Эти предложения можно разделить на 2 принципиальные группы:
– предложения по улучшению Правил в целом, т.е. их общей части, по введению дополнительных параметров, включенных в регламенты территориальных зон, по значениям этих параметров и т.д.;
– предложения по изменению отдельных параметров градостроительного регламента локально конкретной территории, на которой находятся объекты недвижимого имущества тех, кто выступает интересантами таких изменений.
Остановимся на рассмотрении второй группы.
Анализ проекта Правил заставляет сделать заключение о том, вероятность такой возможности крайне низка. И дело здесь не в чей-либо персональной недоброй воли, а в конструкции самих Правил, которые объективно делают это практически невозможным. Конструкция проекта Правил не предусматривает возможности внесения поправок по частным замечаниям. Положим, Вы, знакомясь с проектом Правил, обнаружили, что Ваша недвижимость расположена в определенной территориальной зоне или подзоне. Возможности строительства и использования недвижимости зависят от градостроительного регламента данной зоны, включающего: 1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; 2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; 3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации. (п.6 ст. 30 Градостроительного Кодекса)
Вы можете обнаружить свое согласие или не согласие с Правилами только по пунктам 1 и 2, так как ограничения, устанавливаемые в соответствии с законом (п.3), устанавливаются именно в соответствии с законом и, следовательно не обсуждаются.
Итак, Вы находите необходимым возразить устанавливаемым для Вашей территории градостроительным регламентам в части какого-то конкретного параметра. Предлагаете его пересмотреть в части этого параметра. Рассмотрим, возможно ли в принципе удовлетворить Ваше требование, даже признав его правомерность, разумность, рациональность, справедливость и искренне желая восстановить эту справедливость.
Следует принять во внимание, что любая территориальная зона или подзона не является уникальной и присущей только какому-то одному участку территории – каждая территориальная зона имеет свое множество участков, которым присвоен ее статус. Согласно проекту ПЗЗ территориальная зона – это не единое пятно на карте города, нечто «разбрызганное» множеством пятен.
Определенной моделью карты территориального зонирования Петербурга является шахматная доска, разделенная на 64 квадрата, половина которых – черные, половина – белые. Всего на такой доске две территориальные зоны – черная и белая, и каждая повторяется в 32-х случаях. В отличие от шахматной доски территория Санкт-Петербурга представлена шестью тысячами выделенных участков территории, между которыми распределены 36 территориальных зон и подзон. Например, на зону Т3ЖД2 отнесена на 266 участка территории. Каждая зона характеризуется собственным комплексом градостроительных регламентов. Если вы добьетесь изменения какого-либо регламента своей территориальной зоны, это означает, что это изменение коснется всех территорий, на которые отнесена эта зона. Если Вы не обладаете каким либо личным инструментом исключительного влияния на лиц, принимающих такое решение, то это возможно лишь в случае, если за эту поправку равномерно выскажутся жители всех территорий этой зоны. Вряд ли стоит рассчитывать на то, что это реально, Скорее приходится ожидать, что жители одной территории потребуют изменения какого-либо параметра в одну сторону, жители другой – в другую.
Иными словами, как-либо изменить регламенты застройки и землепользования, определенные проектом для Вашей территориальной зоны, оставаясь в рамках этой зоны, практически невозможно. Чтобы покинуть жесткие рамки градостроительных регламентов своей территориальной зоны казалось бы можно было бы потребовать перевода своей территории в другую территориальную зону.
Однако следует иметь ввиду, что выбор для это крайне ограничен – территориальное зонирование построено на основании соответствия генеральному плану. Это означает, что в пределах функциональной зоны «3ЖД» генерального плана (зона среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны) могут быть установлены только территориальные зоны:
Т3ЖД1 – зоны застройки среднеэтажными многоквартирными жилыми домами, расположенных за пределами территории исторического центра Санкт-Петербурга, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны;
Т3ЖД2 – зоны застройки многоэтажными многоквартирными жилыми домами, расположенных за пределами территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны;
Т3ЖД3 – зоны застройки среднеэтажными и многоэтажными многоквартирными жилыми домами на территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны;
При чем, если Ваша территория находится на территории исторически сложившихся районов города, то выбора у Вас нет – поменять одну территориальную зону на другую невозможно.
Если Вы находитесь вне центра, то Т3ЖД1 можно поменять только на Т3ЖД2 и наоборот. Однако вся практическая разница этой альтернативы лишь в одном параметре – высотности зданий. Это весь выбор. Если же Ваше внимание привлекает иной параметр, то требуемое значение его может не соответствовать ни одной зоне и подзоне вообще.
Реализовать свое желание изменить что-то конкретно в своей территориальной зоне можно разве что формированием новой подзоны (а если дело касается изменения разрешенных и условных видов использования земельного участка, то и зоны). Однако о формировании новых зон и подзон как инструменте коррекции проекта ПЗЗ в части, локально касающейся конкретной территории, не сказано ничего. Но и не сказано и того, что список территориальных зон и подзон является закрытым, и не подлежит расширению. Можно по разному оценивать реальность этой возможности, но это единственный путь внесения в градостроительные регламенты своей территории желаемых Вами показателей.
