Предлагаемый ниже анализ показывает, какие российские законы были нарушены компанией «Стокманн», а какие – самими чиновниками Петербурга, противоправно выдавшими согласования в интересах финского инвестора.

Нарушения со стороны компании «Стокманн»

«Стокманн» приступил к работам на площадке в октябре 2006 г. На тот момент у компании еще не было разрешения на подготовку земельного участка под строительство, отсутствовали и разрешения на демонтаж находящихся на участке зданий (два дома XIX в., располагавшиеся по адресам: Невский пр.,116/2 и Невский пр.,114 – это здание имело статус охраняемого государством объекта культурного наследия, снос которых вообще запрещен законом).

Разрешение на подготовку земельного участка под строительство было выдано Службой Госстройнадзора по Санкт-Петербургу лишь 16.04.2007, а на демонтаж зданий — 10.05.2007, то есть значительно позже того, как оба дома были полностью снесены. Причем, если дом № 116 власти Петербурга разрешили демонтировать, то лицевой фасад дома № 114 компания «Строкманн» обязана была сохранить, однако самовольно уничтожила его.

К моменту церемонии установки закладного камня (17.10.2008) у компании не было всех требуемых по линии КГИОП согласований. Так, согласование КГИОП архитектурного решения первых этажей «воссоздаваемых» зданий датировано только 04.09.2009 г.

Множественные нарушения были выявлены и Ростехнадзором (ему подконтрольны проекты зданий, подземная часть которых заглублена более чем на 10 метров) в ходе проведенной 30.01.2007 г. проверки.
«На объекте отсутствуют разрешения на право проведения подготовительных работ, не говоря уже о разрешении на строительство. То есть на объекте отсутствовал полный пакет правоустанавливающих документов», — заявил тогда Павел Липский, заместитель руководителя Управления Ростехнадзора по Северо-Западному Федеральному округу.

Разрешение на строительство будет выдано компании «Стокманн» только 06.03.2008 г. – то есть более года компания «Стокманн» действовала на стройплощадке, не имея на то никакого права.
Кроме того, разрешение на строительство выдается только после положительного заключения ГлавГосЭкспертизы по проектной документации, а такое заключение появилось лишь почти два года спустя, 28.02.2010 г.

Региональным управлением Ростехнадзора в феврале 2007 г. было распространено заявление, где говорилось:
«Иностранная компания допустила грубейшие нарушения законодательства по застройке в историческом центре города. По проекту предполагается построить здание высотой 35 метров, в то время как по регламенту высота в данном месте должна составлять 28 метров. При этом не проведены проектно-изыскателъские работы для строительства трехэтажного подземного паркинга».

Компанией «Стокманн» не были выполнены предписания КГИОП по дому № 114, о которых председатель этого ведомства Вера Дементьева сообщила в интервью газете «Петербургский дневник» (26 февраля 2007 г.):
«… КГИОП не возражал против выполнения проекта разборки аварийной части дома № 114 за исключением фасадной стены. В целях сохранения стены КГИОП выдал ООО «Стокманн СПб Центр» предписание приостановить работы по демонтажу существующих конструкций и строительству торгово-офисного комплекса до разработки и согласования рабочего проекта усиления лицевой стены, гарантирующего ее сохранение».

Однако это предписание не было исполнено компанией «Стокманн». В результате произошло обрушение фасадной стены охраняемого государством дома № 114 по Невскому проспекту — уникальное здание эпохи Пушкина оказалось полностью уничтожено. Это колоссальный ущерб, причиненный охраняемому ЮНЕСКО объекту Всемирного наследия – историческому Петербургу. В качестве компенсации этого ущерба может и должен рассматриваться добровольный демонтаж компанией «Стокманн» стеклянной надстройки ее торгового комплекса на Невском.

Нарушения со стороны чиновников Петербурга

Компания «Стокманн» в 2005 году приобрела участок на Невском проспекте вместе с ранее разработанным проектом, согласованном в 1999 году. Ссылаясь на эти обстоятельства, «Стокманн» заявляет, что все разрешения были законно получены еще в 1999 г., а потому построенный им объект не должен соответствовать тем нормам и регламентам, которые появились позже и действуют в настоящее время.

Это утверждение ложно по следующим причинам:

1) разрешения, выданные в 1999 году, были подписаны петербургскими чиновниками в нарушение действовавших тогда законов. Потому что на тот момент данная территория входила в границы объединенной охранной зоны, где вообще было запрещено любое новое строительство – независимо от заявляемой высоты будущих объектов.

Тогда действовал закон РСФСР «Об охране и использовании памятников истории и культуры», в соответствии с ним применялась Инструкция Министерства культуры СССР № 33 (она действует и сейчас). Согласно этой Инструкции, на территории объединенных зон охраны памятников (ООЗ) «запрещается снос, перемещение, изменение недвижимых памятников истории и культуры; не допускается строительство каких бы то ни было новых сооружений, за исключением возводимых в порядке реставрации архитектурного ансамбля».

На уровне городского законодательства необходимость следования Инструкции была закреплена п.2 решения Ленгорисполкома № 1045 от 30.12.1988 г. «Об утверждении границ объединенной охранной зоны».

2) Компания «Стокманн» реализовала вовсе не тот проект, который был согласован в 1999 г., а совершенно другой.

Проект 1999 года (№ 1) предполагал устройство наземной парковки внутри квартала. Реализованный теперь проект (№ 2) – создание четырехуровневого подземного паркинга. А такое кардинальное изменение требует принципиально нового решения по всем несущим конструкциям. Кроме того, если проект № 1 предполагал строительство комплекса общей площадью 44 500 кв.м, то проект № 2 – 100 000 кв.м. Понятно, что оставаясь в рамках Проекта № 1 невозможно было увеличить площади торгового комплекса более чем в два раза.

Ключевой идеей Проекта № 1 было создание внутриквартального крытого пешеходного пассажа. Как отмечалось архитектором-разработчиком Юрием Земцовым в сопроводительном тексте, «все фасады и капитальные стены лицевых флигелей сохраняются» (кроме уличного фасада д.114 – его предполагалось восстановить в соответствии с проектом 1826 г.) и «предполагается надстроить мансардные этажи в границах, не превышающих отметки конька существующих кровель».

Набор высоты задумывался так: дом № 114 прирастал за счет освоения чердака и сооружения одного дополнительного этажа; дальше — плавный подъем к 5-этажному дворовому флигелю, только над ним высота достигала 25 м, а ее пик (33-35 м) приходился на самый дальний от Невского край осваиваемой территории.

То, что ранее был согласован именно такой вариант, подтверждает в интервью газете «Вечерний Петербург» и сам бывший главный архитектор Петербурга Александр Викторов: «За восстановленным корпусом старинного здания они планировали поднять один обычный этаж и один мансардный».

Построенный же теперь объект достигает 35-метровой отметки очень близко к Невскому, что и дает столь убийственный эффект. Если проект № 1 позволял отчасти прикрыть далеко отстоящую стеклянную доминанту надстройкой дома № 114 (при обзоре с противоположной стороны Невского пр. она виднелась бы над ним примерно на 15% высоты дома 114), то проект № 2 приблизил линию максимального набора высоты так, что теперь над «воссозданным» домом нависает надстройка почти втрое выше него самого.

Можно предположить, что произошла подмена проектных решений. Желание компании «Стокманн» разместить панорамный ресторан с наиболее коммерчески выгодными видами на Невский проспект – вот возможная причина, по которой построенный теперь объект достигает максимальной высоты (35 м) уже вблизи Невского, а не у самой отдаленной от него границы квартала, как это предусматривалось проектом 1999 года.

Такая новая версия проекта проходит череду новых согласований в 2006 году: Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) выдает свое разрешение 29.05.2006 г., КГИОП согласует общее архитектурное решение 04.08.2006 г. Необходимо отметить, что оба эти ведомства нарушили закон, выдав такие согласования. Потому что с 2004 г. в Петербурге действовал высотный регламент, согласно которому на данной территории нельзя было строить объекты выше 23 метров (при положительном заключении дополнительной экспертизы, оценивающей видимость проектируемых объектов – 28 м; но такой экспертизы в данном случае не проводилось, что тоже является нарушением закона).

Историко-культурная экспертиза проводилась не в отношении всего застраиваемого квартала (как положено по российскому законодательству), а лишь в отношении домов № 114 и 116 по Невскому проспекту. КГИОП согласовал выводы этих экспертиз и обязан был их учесть при выдаче последующих согласований. Однако КГИОП проигнорировал выводы экспертиз, которые сам и согласовал. Так, экспертиза по дому № 116 (проводилась институтом «Спецпроектреставрация») рекомендовала «реконструкцию и модернизацию при условии сохранения лицевых фасадов», «в существующих габаритах».
А экспертиза по дому 114 (выполнена Архитектурным бюро «Литейная часть-91»), устанавливала: «Высотные габариты постройки не должны превышать существующую отметку конька кровли».

Александр Викторов (тогда – главный архитектор Петербурга, председатель КГА) с нарушением закона подписывает 19.05.2008 г. временный регламент застройки территории, устанавливающий максимально допустимую высоту в 35 м. При этом Викторов ссылается на Постановление правительства Санкт-Петербурга № 1731. Однако это постановление не являлось самостоятельным правовым актом и не подлежало применению – что впоследствии будет разъяснено прокуратурой Санкт-Петербурга (официальное письмо прокуратуры №7-2834-07 от 17.07.2008). Таким образом, для данной территории не могла быть законным образом установлена максимальная высота 35 м, а могло быть не более 28 м — согласно действовавшему в Петербурге с 2004 г. высотному регламенту.

В январе 2009 г был принят новый Закон Санкт-Петербурга «О границах зон охраны…». Согласно этому закону, установлены следующие высотные ограничения: для лицевого корпуса дома № 116 по Невскому проспекту – «не выше существующих зданий», внутри его двора – не выше 28 м; для участка дома № 114, на всю его глубину (а это 67 м от линии Невского проспекта) — «сохраняется существующая высота зданий (не выше примыкающих зданий». Так записано в Приложении 3 к цитируемому закону.

Действие этого закона не распространяется на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Однако поскольку компания «Стокманн» до ноября 2009 г. не представила на согласование в КГИОП всех необходимых проектных материалов (о чем сообщал прессе заместитель председателя КГИОП Алексей Комлев), ее проект подпадает под действие новых высотных регламентов, установленных законом «О границах зон охраны» 2009 года. Таким образом, построенный торговый комплекс не должен превышать высоты соседних исторических зданий по линии Невского проспекта, и только на отстоянии от него на 67 м внутри квартала может подняться до отметки 28 м. Причем лишь в том случае, если это будет признано допустимым по результатам визуального анализа с применением компьютерной D3 модели, который до сих пор не проводился.

В августе 2010 г. Росохранкультура направила в КГИОП письмо о необходимости соответствия проекта торгового комплекса «Стокманн» режимам, установленным петербургским законом «О границах зон охраны…» 2009 года.

Резюме: все выходящие за указанные в законе-2009 параметры объемы торгового комплекса должны быть демонтированы за счет компании «Стокманн», не имевшей к моменту выхода указанного закона полного пакета согласованных документов.