С «Монбланом» городские власти оплошали и в правовом, и в экономическом и в градостроительном аспекте
Каждый новый этаж подрастающего «Монблана» отмечается плакатом с номером. Одно время на строящемся здании висела растяжка «Будет еще выше!»
Павел Никонов, архитектор: «Разрешение на реализацию проекта «Монблан» есть, вероятно, одно из самых безответственных и роковых поступков публичной власти Санкт-Петербурга в области градостроительства. Власть оплошала здесь не менее чем по трем пунктам: правовому, экономическому и градостроительному.
1. С формально правовой точки зрения – это нарушение законодательства об охране объектов культурного наследия – Объединенная охранная зона памятников истории и культуры центральных районов Петербурга, утвержденная решением ЛГИ еще в 1988 году, и действующая до сих пор, заворачивает на пятно этого строительства и накрывает его целиком.
Режим объединенной охранной зоны не допускает никакого нового строительства на ее территории, за исключением восстановления ранее утраченных объектов, являвшихся элементами архитектурной среды зоны, или застройки на месте сносимых предприятий, деятельность которых несовместима с режимом зоны, с целью «пломбирования» возникающей «бреши».
Ради новой застройки этого места были снесены вполне соответствующие режиму охранной зоны три жилых дома дореволюционной постройки по Большому Сампсониевскому проспекту 4, 6 и 8, что также запрещается режимом зоны.
Итак, строительство, прямо нарушающее закон, разрешено и имеет место. Но мало этого, параметры этого строительства, прежде всего его высотные характеристики, игнорируют параметры строительства даже разрешенного в следующем более низком по статусу поясе охраны – зоне регулирования застройки.
2. Экономическое удовлетворение, полученное городом от предоставления земельного участка, составило 730 тыс. долларов США (Распоряжение Адм. СПб от 2 июня 2003 г. № 1310-ра). На нем, по словам застройщика, предполагается построить комплекс с 23 тыс. квадратных метров жилья, реализуемого по цене 7000 долларов за кв. м («Неодолимый Монблан», Елена Кузнецова. «Недвижимость и строительство Петербурга», № 17(401) от 08.05.2006 с.5).
...это строительство следует квалифицировать как факт нанесения тяжелейшего увечья одной из самых дорогих, самых ценных достопримечательностей города – главному городскому пространству Санкт-Петербурга Кроме того, в комплексе будет размещаться около 6 тыс. кв. м встроено-пристроенных помещений (торговых и офисных). По результатам рынка 2006 года стоимость таких помещений можно принять за 2000 долларов за кв.м. Итого, выручка от реализации готового здания должна составить 173 миллиона долларов. В момент начала строительства его стоимость оценивалась в 20 миллионов долларов («Монблан» идет в рост», Елена Зубова. «Недвижимость и строительство Петербурга», № 5(339) 14.02.2005 с.10).
Классический метод определения рыночной стоимости земельного участка состоит в следующем. Делается заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании участка, умозрительно моделируется строительство соответствующего объекта максимально возможных и оправданных объемов и его продажа. Из расчетной выручки от продажи отнимается расчетная величина затрат на строительство. Результат является наиболее вероятной теоретической рыночной стоимостью земельного участка.
В случае, если проект реализован, можно говорить о доказанной величине по крайней мере нижнего предела этой, уже не теоретической, а реальной рыночной стоимости участка – это разница от выручки от продажи и ценой строительства. Даже, если предположить, что затраты на строительство по ходу дела выросли вдвое против ожидаемых, в данном случае эта цифра составляет 153 миллиона доллара. Но город уступил его застройщику за 730 тысяч…
Комментировать это невозможно. Но, строго говоря, город, точнее городское сообщество, могло бы принять порядок и вообще бесплатной передачи земельных участков, если при этом оно установило бы полноценную справедливую плату за обладание этим куском своего достояния в виде налога на землю в свою казну. Земельный участок, на котором строится комплекс, имеет площадь 5,3 тыс. кв.м, на каждый его метр приходится 28,9 тыс. долларов нижнего предела рыночной стоимости.
Пояснять, в чем именно городским панорамам нанесен ущерб, бессмысленно – тот, для кого они имеют осознанную ценность, понимает очевидность этого самостоятельно, а другой, даже получив самые убедительные объяснения, лишь пожмет плечами
Но кадастровая оценка, введенная Постановлением Правительства СПб от 28.11.2006г. № 1432, устанавливает кадастровую оценку земли здесь, на основании которой рассчитывается налог на землю, в размере 4775 рублей за кв.м для многоэтажных жилых домов, 19985 – для объектов торговли, 16866 – для офисных объектов. И в качестве максимальной величины 20156 рублей за кв.м. для гаражей и автостоянок, но, видимо, все же не тех, которые, как в данном случае, являются принадлежностью того, что гражданский кодекс именует главной вещью – жилого или, например, офисного здания, а в качестве самостоятельного объекта.
Кстати сказать, все эти показатели находятся в единой ценовой категории с большей частью жилых территорий Петроградской стороны, Васильевского острова, Коломны, в том числе и кварталов, совершенно далеких от каких-либо видовых ресурсов города. Кстати, даже при такой, мягко говоря неадекватной, кадастровой оценке, данный земельный участок стоило бы оценить в 1,5 миллиона долларов – хотя и в 100 раз меньше рыночной, но все же в 2 раза выше случившегося факта.
3. В градостроительном плане это строительство следует квалифицировать как факт нанесения тяжелейшего увечья одной из самых дорогих, самых ценных достопримечательностей города – главному городскому пространству Санкт-Петербурга.
Пояснять, в чем именно этим панорамам нанесен ущерб, бессмысленно – тот, для кого они имеют осознанную ценность, понимает очевидность этого самостоятельно, а другой, даже получив самые убедительные объяснения, лишь пожмет плечами.
При проектировании гостиницы Ленинград (построена в 1970 г.) было потрачено много усилий для того, чтобы деликатно и гармонично вписать здание в панораму Невы, не навредить пейзажу, распластанному вокруг ансамбля Петропавловской крепости.
Конечно, сначала были соблазны соорудить и очередную высотную доминанту, но все очень быстро свелось к длительным и напряженным поискам пропорций горизонтально расположенного здания, своим положением обозначающим поворот пространства текущей реки.
Иными словами, тема создания силуэта застройки Выборгской стрелки имеет свою известную историю и интеллектуальное наследие, включающее продукт массивного напряженного творческого осмысления этой темы – выверенность решения, ставшего фундаментальным профессиональным багажом всех последующих поколений зодчих Петербурга.
Но, видимо не все отягощены таким багажом.
www.mr-spb.ru
