Многоквартирный комплекс «Монблан», неторопливо вырастающий из-за спины гостиницы «Санкт-Петербург», своей гигантской величиной возмутил уже немало ценителей петербургского ландшафта, однозначно решивших, что эта штука безнадежно испортила невскую панораму. На пресс-конференции, проведенной 30 мая в недавно возведенных и еще не оштукатуренных стенах пентхауса, на самом верху этой новостройки, президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко выдвинул в защиту возводимого им «Монблана» и других подобных строек любопытный аргумент. Кроме всего прочего, предоставление городом земельных участков застройщикам решает и важную задачу наполняемости городского бюджета.

Трудно не согласиться с тем, что это важно. Тем более интересно, каковы же масштабы упомянутой «наполняемости», будто бы стоящей тех потерь, что несет при этом Петербург как объект Всемирного наследия.

Экономическое удовлетворение, полученное городом от предоставления земельного участка, согласно распоряжению Администрации СПб от 02.06.2003 г. № 1310-ра составило 730 тысяч долларов США. На нем, по словам застройщика, предполагается построить комплекс с более чем 25 тысячами квадратных метров жилья. Еще год назад его предлагали по цене 7 тысяч долларов за квадратный метр («Неодолимый Монблан», Елена Кузнецова. «Недвижимость и строительство Петербурга», № 17(401) от 08.05.2006 с. 5), сегодня – до 12 тысяч долларов. Кроме того, в комплексе будет размещаться около 6 тысяч квадратных метров встроенно-пристроенных помещений (торговых и офисных). По результатам рынка 2006 года нижний показатель стоимости таких помещений можно принять за 2 тысячи долларов за квадратный метр. Итого, используя лишь только минимальные из известных величин, расчет итога реализации готового здания должен составить 187 миллионов долларов. Далее можно провести некоторые расчеты исходя из позиции здравого смысла.

По словам тех же застройщиков, строительство обошлось в 35 миллионов долларов. Итого минимальная расчетная разница между вложениями и выручкой составляет 152 миллиона долларов. Классический метод определения рыночной стоимости земельного участка состоит именно в вычитании из реальной цены продажи построенного объекта, расположенного на земельном участке, затрат на его строительство. Конечно, требуется также учесть вознаграждение предприимчивости застройщика, но скорее его надо считать как процент от затрат, то есть от 35 миллионов, чем от стоимости земельного участка. Так или иначе, грубо говоря, нижний предел рыночной стоимости этого земельного участка в 200 раз выше цены, по которой город уступил его.

Все это, конечно, вызывает вопросы. Но есть одно, еще более необъяснимое обстоятельство. Год назад под давлением городской администрации и архитектурной общественности застройщик внес коррективы в свой проект, в результате которого появились дополнительные квартиры общей площадью 5 тысяч квадратных метров, причем расположенных в самых «рублевых» частях этого комплекса, которые смело можно оценивать по верхнему пределу известной вилки озвученных цен – в 60 миллионов долларов. Положим, 730 тысяч долларов, заплаченные 5 лет назад застройщиком за возможность реализовать проект, который может принести ему почти 100 миллионов долларов чистой прибыли, – достаточное вознаграждение. Но возможность увеличить ее еще на 60 миллионов долларов, причем в течение года, досталась, получается, бесплатно.

Строго говоря, если уж соотношения таковы, город, точнее, городское сообщество могло бы принять порядок и вообще бесплатной передачи земельных участков, но установив при этом полноценную справедливую плату за обладание им в виде налога на землю в свою казну. Земельный участок, на котором строится комплекс, имеет площадь 5,3 тысячи квадратных метров, на каждый его метр приходится 28,7 тысячи долларов нижнего предела его рыночной стоимости. Постановление Правительства СПб от 28.11.2006 г. № 1432 устанавливает кадастровую оценку земли здесь, на основании которой рассчитывается налог на землю, в размере 4775 рублей за квадратный метр для многоэтажных жилых домов, 16866 – для офисных объектов, что при известной структуре помещений комплекса составит для его участка 7115 рублей за квадрат.

Даже при такой кадастровой оценке данный земельный участок стоило бы оценить почти в 1,5 миллиона долларов – хотя и в 100 раз меньше рыночной, но все же в 2 раза выше случившегося факта так называемой продажи.

И еще. Доходная часть бюджета Санкт-Петербурга на 2007 год определена в 229,8 миллиарда рублей, а в долларовом эквиваленте – 8,8 миллиарда, в сравнении с которыми 152 миллиона, прошедшие мимо казны, составляют почти 2 процента. Казалось бы, немного, но в последние годы в Санкт-Петербурге ежегодно вводятся от 110 до 220 новых жилых домов.