Какие вопросы можно и нужно задавать на слушаниях 9-10 июня?
В эти два дня в 9 районах города пройдут обсуждения проектов планировки и проектов межевания территории по 22 территориям реновации (реконструкции) кварталов массовой застройки. Следует сразу заметить, что проведение обсуждения одновременно по всем этим территориям весьма затрудняет не только для рядовых жителей, но и для активистов общественных организаций качественный анализ представленных на экспозициях документов и квалифицированное участие в их обсуждении.
На какие ключевые моменты в этой связи стоит обратить внимание?
1.Предметом обсуждения являются проекты планировки и проекты межевания территорий, которые попали в утвержденную законом СПб Адресную Программу реновации кварталов «хрущевок». Эти проекты (см.ст.41-43 Градостроительного кодекса) призваны:
а) выделить элементы планировочной структуры (кварталы, микрорайоны) и установить красные линии- границы территории общего пользования (улицы, площади, скверы и т.п.);
б) установить границы застроенных и формируемых земельных участков под застройку, а также границы территорий объектов культурного наследия и т.п.(чертежи межевания).
В этой связи следует предупредить участников слушаний, что вопросы по поводу условий их расселения, метража и планировки передаваемых квартир, особенностей договоров мены с собственниками жилья не относятся к предмету слушаний и, скорее всего, будут на этом основании отводиться организаторами. В то же время существует опасность, что если ход слушаний пойдет не по сценарию организаторов, они могут пойти по пути обсуждения этих вопросов, показа красивых картинок будущих дома, чтобы уйти от неприятного для них вопроса о возможности выделения земельных участков под их строительство.
Надо понимать, что экономический смысл программы реновации состоит в том, победитель аукциона на право застройки этой территории будет стремиться построить здесь столько нового жилья, чтобы оправдать свои расходы на расселение сносимых домов и обустройство инфраструктуры территории. В городской печати неоднократно озвучивались цифры, что если только новое жилье будет в два-три раза превышать площадь сносимого жилья, застройщик получит прибыль, достойную его миссии благодетеля.
Интерес же жителей состоит не только в том, чтобы переехать из некомфортной «хрущевки» в новый жилой дом «эконом-класса», получив равноценное жилье. Интерес не только в том, чтобы получить это жилье в границах родного квартала. Интерес жителей состоит в том, чтобы в результате реновации не оказаться в каменных трущобах новых высотных зданий без зелени, привычных гаражей, детских и спортивных площадок и другой социальной инфраструктуры.
Удовлетворение этого жизненного интереса должны как раз обеспечивать те проекты планировки и проекты межевания, о которых речь шла выше. Количественными показателями степени удовлетворения этого интереса являются предельные размеры земельных участков (ЗУ) и предельные параметры разрешенного строительства (плотность и высотность застройки и т.п.)
Эти параметры входят в состав градостроительных регламентов, определяемых Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) Петербурга применительно к различным территориальным зонам (общественно-деловым, жилым, рекреационным, зонам особо охраняемых территорий) границы которых также устанавливаются ПЗЗ.
ЗАО «Спб.реновация», заказавшая подготовку проектов планировки и межевания той территории, где вы проживаете, должны обеспечить ее застройку в соответствии с этими градостроительными регламентами, а также в соответствии с расчетными показателями обеспечения этой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения (п.3,Ст.46-2 ГрсК РФ). Поскольку региональные нормативы градостроительного проектирования в Санкт-Петербурге еще не приняты в качестве городского закона, правительство города установило для выносимых на слушания проектов планировки и межевания показатели, изложенные в СНиПе 2.07.01-89* (Строительные нормы и правила. «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»).
Насколько выносимые на слушания 9-10 июня проекты соответствуют этим требованиям и техническому заданию участники слушаний могут судить по Заключению Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Петербурга(КГА), который и принимает решение о вынесении этих проектов на слушания, организуемые районными администрациями. Сводное заключение КГА должно быть основано на положительных согласованиях всех профильных комитетов администрации города, определенных Постановлением правительства СПб от 16 мая 2006 г. № 596 в действующей редакции.
Проблема в том, что это заключение КГА появилось только после протестов посетителей экспозиций в районных администрациях и подписано оно без согласований таких ключевых для нас комитетов как КГИОП и КЗРиЗ (Комитет по земельным ресурсам и землеустройству). А в Кировской районной администрации и сам проект планировки и межевания 4 территорий на экспозиции не представлен.
Перейдем теперь собственно к тем вопросам участников слушаний, на которые должны содержаться ответы в выносимых на слушания документах.
Сгруппируем эти вопросы по следующим основаниям:
1.Вопросы собственников приватизированных квартир, касающиеся судьбы своих домов и земельных участков.
Эти вопросы основываются:
- на ст. 263 Гражданского кодекса РФ, что только собственник земельного участка дает разрешение на строительство на своем участке другим лицам;
- на ст. 44 Жилищного кодекса, что только общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме большинством в две трети голосов принимает решение о его реконструкции;
- на ст. 46-2 Градостроительного кодекса, что лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории обязано выкупить не только жилые помещения в подлежащих сносу домах, но и земельные участки на которых они расположены;
- на ст.49 и ст.83 Земельного кодекса, а также ст.32 Жилищного кодекса, что изъятие земельных участков у собственников возможно только для государственных или муниципальных нужд в порядке определяемом федеральными законами при условии предварительного и равноценного возмещения.
Однако нормативные акты СПБ о развитии застроенных территории и основанные на них проекты планировки и проекты межевания, наблюдаемая нами практика их применения показывают если не прямое нарушение этих федеральных законов, то неопределенность в порядке их реализации в связи с питерской «хреновацией». Речь идет, например, об отношении к заявлениям и решениям жителей тех домов, которые попали в адресный перечень домов по проектам планировки, но не хотят расселяться (квартал 6 Ульянки). Речь идет о реакции на заявления тех собственников квартир, которые не вошли в утвержденные правительством перечни домов, но увидели, что по проекту планировки их дома подлежат сносу и расселению (квартал 55 Калининского района).
Итак, примерные вопросы:
1.Почему чинятся препятствия в регистрации прав на ЗУ МКД на территориях реновации?
2.Каков порядок исключения дома из адресного перечня установлен нормативными актами СПб, если большинство собственников квартир приняли соответствующее решение и возражают против его сноса или реконструкции?
3.Соответствуют ли нормативам площади ЗУ МКД отраженные в проекте межевания как в отношении существующих, так и в отношении проектируемым домам?
4.Имеется ли заключение КЗРи З о соответствии площадей ЗУ существующих домов, отображенных на чертежах проекта межевания данным кадастрового учета, есть ли среди них ЗУ сформированные, вопреки требованиям Жилищного кодекса по обрезу фундаментов?
5. Будет ли применяться в ходе реализации ПП и ПМ процедура изъятия ЗУ МКД на основании п.2 ст.12 «Закона о жилищной политике Санкт-Петербурга» (изъятие для государственных нужд СПб в целях повышения эффективности использования и качества среды ранее освоенных территорий»)?
6.На основании какой правовой нормы чертежи проектов планировки и межевания, после их утверждения постановлением правительства СПб приобретающие юридическую силу общеобязательного нормативно-правового акта, отображают перепланировку существующей застройки и снос существующих МКД без предварительного согласия их собственников? Может ли быть таким основанием зафиксированное в пояснительной записке к ППи МТ «намерение застройщика выкупить квартиры у собственников»?
7.На каком юридическом основании границы территории реновации, в отношении которой подготовлен проект планировки, выходит за рамки территорий общего пользования и границ ЗУ домов, попавших в адресный перечень?
8.Предусматривается ли по условиям договора с ОАО «Спб.реновация» включение в выкупную цену стоимости доли жильца в земельном участке его дома?
9.Представлен ли в составе документации, выносимой на слушания План реализации мероприятий по развитию застроенных территорий, определяющий последовательность и сроки сноса и реконструкции многоквартирных домов?
Вопросы всех жителей территории реновации, относящиеся к условиям их проживания после реализации обсуждаемого проекта планировки и проекта межевания.
Эти вопросы основываются на общих положениях Градостроительного кодекса РФ о том, что целью подготовки документации по планировке территории является обеспечение ее устойчивого развития (ст.41 ГрсК РФ), т.е безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничения негативного воздействия… на окружающую среду (ст1 ГрсК РФ).
Примерные вопросы:
1.Соответствуют ли проекты документации по планировке территории нормативам плотности застройки при реконструкции кварталов многоэтажных МКД, установленным актуализированной редакцией СНиПе 2.07.01-89*, а именно:
— коэффициенту застройки — отношению застроенной части к общей площади участка (квартала) — не более 0,6.
— коэффициент плотности застройки — отношение площади этажей всех зданий и сооружений к общей площади участка (квартала) – не более 1.6.
— площадь озеленения- не менее 25% площади квартала (без учета ЗУ ДДУ и школ)?
— коэффициенту застройки — отношению застроенной части к общей площади участка (квартала) — не более 0,6.
— коэффициент плотности застройки — отношение площади этажей всех зданий и сооружений к общей площади участка (квартала) – не более 1.6.
— площадь озеленения- не менее 25% площади квартала (без учета ЗУ ДДУ и школ)?
2. Соответствует ли документация требованиям СНиП 2.07.01-89* о расчетной плотности населения при средней обеспеченности 20 кв.м на человека -450 человек на 1 га территории микрорайона, с учетом установленной в СПб нормой обес-печенности жильем и возможностью увеличения этого показателя не более, чем на 30% при реновации кварталов?
3.Соответсвуют ли обсуждаемые документы рекомендации СНиП 2.07.01-89 о выделении площадей под физкультурно-спортивные сооружения в жилых кварталах из расчета 0.7-0.9 га на 1 тыс. жителей?
4.Соответствуют представленные документы градостроительным регламентам ПЗЗ СПб, в части, относящейся ко всем территориальным зонам, в частности:
а)Коэффициенту использования территории( отношение максимальной общей площади квартир, которые можно разместить на территории земельного участка к площади земельного участка)?
(за пределами исторического центра Санкт-Петербурга устанавливаются следующие значения коэффициента использования территории:
— для участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки до 9 этажей — 1.7
— для участков многоэтажной жилой застройки 9 этажей и выше – 2.3)
(за пределами исторического центра Санкт-Петербурга устанавливаются следующие значения коэффициента использования территории:
— для участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки до 9 этажей — 1.7
— для участков многоэтажной жилой застройки 9 этажей и выше – 2.3)
б)Минимальным размерам отступов от границ земельных участков стен зданий по границам земельных участков, совпадающим с красными линиями, для обеспечения нормальной инсоляции?
( для жилых зданий с квартирами в первых этажах, выходящих на магистральные улицы — не менее 6 метров).
( для жилых зданий с квартирами в первых этажах, выходящих на магистральные улицы — не менее 6 метров).
в)Минимальной доле озелененной территории земельных участков?
Озелененная территория земельного участка может быть оборудована:
— площадками для отдыха взрослых, детскими площадками;
— открытыми спортивными площадками;
— площадками для выгула собак;
Озелененная территория земельного участка может быть оборудована:
— площадками для отдыха взрослых, детскими площадками;
— открытыми спортивными площадками;
— площадками для выгула собак;
| Минимальная площадь озелененных территорий жилых зон |
| 23 кв. метра на 100 кв. метров общей площади квартир в объекте капитального строительства на участке. |
г) Минимальному количеству машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на территории земельных участков?
| 2 | Многоквартирные дома (кроме расположенных в историческом центре) | 1 машино-место на 80 кв.м. общей площади квартир |
Машино-места для хранения индивидуального автотранспорта могут быть организованы в виде:
— капитальных гаражей-стоянок (наземных, подземных, встроенных и пристроенных);
— открытых охраняемых и неохраняемых стоянок.
— капитальных гаражей-стоянок (наземных, подземных, встроенных и пристроенных);
— открытых охраняемых и неохраняемых стоянок.
За пределами земельного участка может быть размещено не более 50% требуемых машино-мест. Участки стоянок спутников, допустимые для размещения машино-мест в соответствии с требованиями настоящей статьи, должны располагаться:
— для жилых домов, возводимых в рамках программ развития застроенных территорий — в пределах пешеходной доступности не более 1500 м;
— для жилых домов, возводимых в рамках программ развития застроенных территорий — в пределах пешеходной доступности не более 1500 м;
Размещение за пределами земельного участка основного объекта части машино-мест должно быть обосновано в документации по планировке территории наличием необходимого количества машино-мест или территории для их размещения.
Вопросы для территорий, на которых имеются объекты культурного наследия и зоны их охраны.
Основанием для подачи этих вопросов является ограничения установленные для застройки ЗАКОНОМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА «О ГРАНИЦАХ ЗОН ОХРАНЫ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ НА ТЕРРИТОРИИСАНКТ-ПЕТЕРБУРГА И РЕЖИМАХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ В ГРАНИЦАХ ЗОН И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ЗАКОН САНКТ-ПЕТЕРБУРГА «О ГЕНЕРАЛЬНОМ ПЛАНЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ГРАНИЦАХ ЗОН ОХРАНЫ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ НА ТЕРРИТОРИИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА».
Данный закон (Закон 820-7) установил для ряда территорий города, подпавших ныне под реновацию Зоны регулирования застройки (ЗРЗ 1и ЗРЗ-2).Это например территории Фрунзенского района, «Нарвская застава», ОКН в 55 квартале Калининского района.
Участники слушаний должны на соответствующих картах и согласованиях КГИОП найти территории этих зон и спросить:
1.На каком основании планируется снос домов исторической застройки в зоне ЗРЗ-1 и ЗРЗ-2, если закон запрещает:
а) снос (демонтаж) исторических зданий, строений, сооружений, за исключением разборки аварийных в случае невозможности ликвидации аварийности и при условии восстановления внешнего облика объектов, формирующих уличный фронт застройки, и объектов исторической застройки, указанных в п. 2.6 приложения 1 к режимам;
б) изменение объемно-пространственного и архитектурного решений исторических зданий, строений и сооружений;
в) изменение системы озеленения и благоустройства на территориях открытых городских пространств;
2.Соблюдаются ли параметры высотности застройки, установленные этими зонами?
На территории ЗРЗ 1 устанавливаются предельные параметры высоты
а) для уличного фронта:
на территории открытых городских пространств, являющихся исторически ценными градоформирующими объектами, указанных в приложении 1 к режимам, — высота до карниза и до конька крыши не выше примыкающих зданий;
на остальных территориях — высота до карниза в соответствии с характеристиками исторической среды данной средовой зоны;
б) для внутриквартальной застройки:
объект не должен быть виден с открытых городских пространств;
а) для уличного фронта:
на территории открытых городских пространств, являющихся исторически ценными градоформирующими объектами, указанных в приложении 1 к режимам, — высота до карниза и до конька крыши не выше примыкающих зданий;
на остальных территориях — высота до карниза в соответствии с характеристиками исторической среды данной средовой зоны;
б) для внутриквартальной застройки:
объект не должен быть виден с открытых городских пространств;
4.3. На территории ЗРЗ 2 устанавливаются следующие ограничения:
а) формирование уличного фронта застройки с преобладанием горизонтальных линий в силуэте, возможны отдельные акценты в соответствии с заключением государственного органа охраны объектов культурного наследия;
б) необходимость обеспечения визуального превышения уличного фронта над внутриквартальной застройкой: объекты не должны быть видны с открытых городских пространств.
а) формирование уличного фронта застройки с преобладанием горизонтальных линий в силуэте, возможны отдельные акценты в соответствии с заключением государственного органа охраны объектов культурного наследия;
б) необходимость обеспечения визуального превышения уличного фронта над внутриквартальной застройкой: объекты не должны быть видны с открытых городских пространств.
3.Обеспечивается ли охрана исторических зданий?
Исторические здания — здания (строения) различных исторических периодов (в центральных районах — построенные до 1917 года, в остальных районах — до 1957 года), не состоящие на государственной охране как объекты культурного наследия.
В зонах ЗРЗ-1и ЗРЗ-2 не допускается изменение объемно-пространственного и архитектурного решений исторических зданий, строений и сооружений;
4.Имеется ли согласование КГИОП по соответствию этим ограничениям представленных проектов планировки и межевания (а не чертежа планировки, как первого этапа работы над этими проектами?
Если заказчик представит оплаченную им историко-культурную экспертизу допустимости застройки по его проектам, то надо узнать, утверждена ли она КГИОП.
Кроме этих вопросов, основанных на требованиях законодательства, жители могут и должны задавать конкретные вопросы по тем изменениям, которые принесут реализованные проекты планировки в их среду обитания.
При этом следует обратить внимание, что в соответствии с п.8 ст.46 ГрсК РФ при проведении слушаний по проектам планировки и межевания «всем заинтересованным лицам должны быть обеспечены равные возможности для выражения своего мнения.
Все они могут в течение четырех рабочих дней представить свои письменные предложения и замечания в протокол публичных слушаний.
Все они могут в течение четырех рабочих дней представить свои письменные предложения и замечания в протокол публичных слушаний.
Е.А.Козлов, предс.КС
Движения гражданских инициатив.
Тел.8-911-923-39-47
Движения гражданских инициатив.
Тел.8-911-923-39-47
